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제목 상가주택 1가구 1주택부터 주택관련 세제 대폭 손질한다
등록자 경영지원팀 등록일 2019-08-02
상가주택 1가구 1주택부터 주택관련 세제 대폭 손질한다 .

정부가 부동산 규제의 칼날을 1가구 1주택자에게까지 확대하고 있다. 1가구 1주택자가 소유한 고가 겸용주택(주택+상가)의 경우 주택과 상가를 구분해 주택 부분만 세 혜택을 주고 비과세 적용 대상 부수토지의 범위도 축소하기로 했다.



기획재정부는 ‘2019년 세법개정안’에서 실거래가가 9억원을 넘는 겸용주택은 주택 부분에만 1가구 1주택 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제를 적용(2022년 양도분부터)하겠다고 설명했다. 지금까지는 겸용주택의 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 간주해왔지만 개정안에 따르면 장기보유특별공제의 경우 주택 외 부분은 일반 부동산이 받고 있는 연 2%, 최대 15년 30%의 공제를 적용할 것으로 보인다.



세법이 개정되면 고가 겸용주택을 보유한 1가구 1주택자의 타격은 불가피하다. 특히 은퇴 고령자들의 세 부담이 급등할 것으로 전망된다. 주로 겸용주택 3층에 거주하면서 1층을 상가로 임대하고 2층은 주택 전월세로 활용해 임대수익을 받는 이들이다.



200㎡(주택 140㎡, 상가 60㎡) 규모의 겸용주택을 10억원에 구매해 10년을 보유(2년 이상 거주)한 1주택자가 해당 주택을 30억원에 매매한다고 가정하면 상가 부분의 장기보유특별공제 혜택이 줄어들면서 공제액이 3억3,600만원에서 1억2,000만원으로 급감하기 때문에 세금 총액은 개정안 적용 후 1억6,000만원 증가한다.



1가구 1주택자의 비과세 적용 대상 부수토지 범위 역시 축소된다. 주택정착 면적의 5배(도시 지역 밖 10배) 이내의 부수토지는 주택과 함께 1가구 1주택 비과세를 적용해왔지만 2022년 양도분부터 수도권 도시 지역은 주택정착 면적의 3배에 해당하는 부수토지만 비과세 혜택을 받을 수 있다.



소형주택 임대사업자의 세 혜택도 줄어든다. 등록 임대사업자의 소형주택(85㎡·6억원 이하) 임대소득에서 소득세·법인세 세액 감면율을 4년·8년 임대 시 30%·75%에서 20%·50%로 축소(1년 유예)했다. 주택 임대소득 과세 시 공유주택의 주택 수 계산방법도 변경된다. 기존에는 최대 지분자만 소유주택 수로 간주해왔다. 앞으로 해당 주택의 임대소득이 연 600만원 이상이거나 기준시가 9억원 초과 주택의 공유지분을 30% 넘게 가지고 있을 경우 소수 지분자의 소유주택 수에도 포함한다.



부동산과 함께 양도하는 이축권도 양도소득으로 과세한다. 이축권이란 개발제한구역 내 주택이 공익사업 시행으로 철거되는 경우 허가를 받아 건물을 옮길 수 있는 권리를 말한다. 현행법상 이축권 양도소득은 필요경비의 60%를 공제해줬지만 개정 이후부터 이축권을 부동산과 함께 양도할 경우 양도소득(별도 구분 평가 신고 시 기타소득)으로 구분한다.
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